万宁市集体建设用地土地定级及基准地价评估工作实施方案

　　《万宁市集体建设用地土地定级及基准地价评估工作实施方案》已经市政府同意，现印发给你们，请认真遵照执行。

　　万宁市人民政府办公室

　　2019年11月8日

　　(此件主动公开)

　　万宁市集体建设用地土地定级及

　　基准地价评估工作实施方案

　　为贯彻落实省政府《关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》(琼府〔2019〕13号)精神，按照海南省自然资源和规划厅《关于建立和完善城乡一体基准地价体系的通知》(琼自然资用〔2019〕5号)对全省的统一部署，我市拟启动集体建设用地土地定级及基准地价评估项目工作，现参照国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)和《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)的要求，结合我市实际情况，编制本工作实施方案。

　　一、工作任务

　　(一)以2019年7月1日为基准日，结合社会经济发展水平、土地市场情况、总体规划和“多规合一”成果，建立集体建设用地基准地价体系。

　　(二)根据海南省及万宁市产业类别，完善商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地的用途修正体系，细化各类产业用地基准地价，研究制定有针对性的基准地价适用技术方法。

　　(三)制作土地级别图，基准地价图，主要商业街道的路线价图，主要商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务用地用地片区的地价图;

　　(四)完成万宁市集体建设用地土地定级及基准地价工作报告和技术报告;

　　(五)组织对基准地价成果的听证、评审验收和上报省政府批准公布实施。

　　二、工作范围

　　本次农村集体建设用地土地定级及基准地价评估的范围为上述城镇国有建设用地基准地价更新评估范围以外，万宁市行政辖区范围内总体规划中已经划定为集体建设用地的区域。

　　三、评估基准日

　　2019年7月1日

　　四、工作依据

　　(一)法律、法规。

　　1.《中华人民共和国物权法》

　　2.《中华人民共和国资产评估法》

　　3.《中华人民共和国土地管理法》

　　4.《中华人民共和国土地管理法实施条例》

　　5.《海南经济特区土地管理条例》

　　(二)相关文件。

　　1.《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)

　　2.《国土资源部关于整顿和规范土地市场秩序的通知》(国土资发〔2001〕174号)

　　3.《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中办发〔2014〕71号)

　　4.《关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知》(国土资发〔2015〕35号)

　　5.《海南省人民政府关于支持产业项目发展规划和用地保障的意见(试行)》(琼府〔2019〕13号)

　　6、《海南省自然资源和规划厅关于建立和完善城乡一体基准地价体系的通知》(琼自然资用〔2019〕5号)

　　(三)参考技术规范与标准。

　　1.中华人民共和国国家标准《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)

　　2.中华人民共和国国家标准《城镇土地估价规程》(GB/T18508-2014)

　　3.中华人民共和国国家标准《土地利用现状分类标准》(GB/T 21010-2017)

　　五、工作总体安排

　　制定我市集体建设用地土地定级及基准地价评估工作时间紧、任务重、技术要求较高，为了保质保量地完成各项任务，将该项工作分为工作准备、工作实施、征求意见与听证、成果验收、公布成果五个阶段开展，具体安排如下：

　　(一)工作准备(2019年10月31日前)。

　　1.成立工作领导小组

　　组 长：王三防(市政府常务副市长)

　　副组长：高 勇(市自然资源和规划局局长)

　　成 员：市自然资源和规划局、市发展和改革委员会、市财政局、市生态环境局、市住房和城乡建设局、市科技和工业信息产业局、市公安局、市税务局、市统计局、市交通运输局、市公路局、市商务局、市教育局、市水务局等有关部门负责人及各镇(区)政府、农场公司、林场分管领导。

　　领导小组下设办公室，办公室主任由市自然资源和规划局副局长钟铁铮担任，办公室成员从有关单位抽调。

　　2.成立技术实施工作组

　　由市自然资源和规划局组织相关科室技术骨干，并选聘有资质且经验丰富的专业机构作为技术工作承担单位，组织精干的估价技术人员共同组成，承担本项目技术性工作，具体负责土地定级、基准地价评估、基准地价修正体系编制等工作。

　　(二)工作实施(2019年11月1日至2019年12月31日)。

　　1.外业调查(2019年11月1日至15日)

　　(1)市自然资源和规划局、市发展和改革委员会、市生态环境局、市住房和城乡建设局、市交通运输局、市商务局、市教育局、市水务局等有关部门及各镇(区)政府负责材料收集(材料包括最新的城镇总体规划、控制性详细规划、村庄规划、各类产业发展规划，国民经济社会发展重点产业项目投资建设情况，生态环境报告情况，城镇基础设施和公用设施建设情况、房地产销售交易明细，各类交通运输及公共交通情况，各类批发零售市场及商业网点规划建设情况、各类教育机构情况，给排水管网站点建设情况等相关材料);

　　(2)各评估区域基础设施和公用设施、土地取得成本、交易租赁市场的现场调查信息采集。

　　2.土地定级、基准地价评估，编制报告书形成初步成果(2019年11月16日至30日)

　　按以下技术思路分别对万宁市农村集体建设用地进行土地级别评定：参考《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)，结合万宁市特点，选取经济、社会和自然条件等能够体现土地区位差异的因素，以行政村为基本定级单元，采用多因素综合评定法确定基本定级单元作用总分值，根据模糊聚类原理，采用总分频率法确定土地级别界限分值，依次划分各类用地的土地级别。

　　根据调查收集的地价样点资料、各类用途建设用地经营成本等数据，按照《城镇土地估价规程》的相关要求，采用不同评估方法，测算样点地价，结合土地定级的成果数据， 利用计算机arcgis、spss等辅助软件，通过科学方法，求取出各评估区域各类用地的基准地价区片价及路线价。根据当地的实际情况，结合区域因素及个别因素(包含区位条件、交通条件、地貌条件、生态环境条件、人文历史条件等)，采用特尔斐打分法等方法分别编制万宁市符合实际的农村集体建设用地的基准地价修正体系，主要包括基准地价区域因素修正说明表、基准地价区域因素修正系数表、个别因素修正系数表以及土地用途修正系数表。

　　(三)征求意见与听证(2019年12月)。

　　由市自然资源和规划局在初步审核万宁市集体建设用地土地定级及基准地价评估的初步成果后，按照《国土资源听证规定》的要求组织听证，广泛听取人大代表、政协委员、有关部门及社会各界的意见和建议，并根据听证情况进行修改完善后上报省自然资源和规划厅。

　　(四)成果验收(2019年12月)。

　　由省自然资源和规划厅组织有关专家和有关人员成立验收小组，对万宁市农村集体建设用地的基准地价成果进行检查验收，并完成相应修改完善工作。

　　(五)公布成果。

　　成果通过省自然资源和规划厅组织验收合格后，经海南省人民政府批准，最终公布实施。